去年10月在武汉光谷看二手房，中介说“80平方米两房”，产证建筑面积79.6平方米。实地量套内，客厅加餐厅22平方米，两间卧室9.8和11.2平方米，厨房4.5平方米，卫生间3.6平方米，阳台4.2平方米，合计55.3平方米，加墙体约62平方米。得房率约78%。
面积换算：1平方米=10000平方厘米；1亩≈666.7平方米；1公顷=10000平方米=15亩。建筑面积包括公摊，套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。公摊率高层20%到28%，多层10%到15%。80平方米高层，套内可能60到64平方米。
对比：同小区80平方米高层得房率75%，套内60平方米；80平方米洋房得房率85%，套内68平方米。单价高层2.0万元/平方米，总价160万元；洋房2.3万元/平方米，总价184万元。洋房贵24万元，多8平方米，折合每平方米使用面积2.7万元对2.67万元，差不多。
价格区间：武汉光谷2024年二手房1.6到2.2万元/平方米，80平方米总价128到176万元；公摊每多5%，套内少4平方米，按2万元/平方米算差8万元。看房别只问总价，问“套内多少”“公摊多少”“得房率多少”。
案例：朋友买89平方米三房，公摊24%，套内67.6平方米，放1.8米床后卧室只剩衣柜位。另一个买78平方米多层，公摊12%，套内68.6平方米，反而更宽敞。面积数字大不等于住得大，户型方正、走道少更关键。
步骤：1)要产证看建筑面积；2)问公摊率和套内面积；3)实地量主要房间长宽；4)算使用面积；5)对比同价位得房率。常见错误是把“建筑面积”当“使用面积”算装修费，装修按套内或实测面积报价，差10%到20%。
容积率也常被忽略：小区占地5万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率2.0。容积率越低越舒服，高层2.5到3.5常见，洋房1.0到1.8。80平方米房子在容积率3.0的小区，楼间距和绿化可能不如容积率2.0的。
