今年2月陪人看房，中介说89平米三居，进屋觉得客厅偏窄。要来看房产证附图，套内建筑面积68.4平米，公摊20.6平米，公摊率23%。同一小区另一栋楼89平米户型套内74平米，公摊率17%，两套租金差300元/月，实际使用面积差近6平米。
建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。套内又分使用面积、墙体面积、阳台面积。得房率=套内÷建筑面积，高层住宅常见72%-80%，洋房可到85%。89平米按75%得房率算，套内约67平米，和那套68.4平米对得上。
看房时带把卷尺最实在。量客厅净长净宽，比如3.6米×4.2米=15.1平米，再量卧室、厨房、卫生间，加起来和使用面积对比。有套标称89平米的房子，实测各房间净面积合计61平米，墙体占约6平米，和68平米套内基本吻合；另一套号称"赠送多"，实测反而只有59平米。
常见错误是拿建筑面积算装修材料。89平米建筑面积，实际刷墙面积约200-220平米，铺地面积约65-70平米。按89平米买地板会多出20平米，按89平米算乳胶漆会少买。装修报价按套内或实测面积谈，比按建筑面积谈少花冤枉钱。
公摊构成包括电梯井、楼梯间、设备层、外墙一半等。得房率不是越高越好，公摊过低的楼可能电梯少、走廊窄。同片区两栋楼，一栋得房率82%但只有两部电梯，早高峰等梯5分钟；另一栋76%有四部电梯，等梯1分钟。租金相近时，看居住体验而不只看数字。
容积率也影响居住感。容积率=总建筑面积÷用地面积，3.0的高层小区人口密度大，2.0的洋房小区更松快。看房时问一句容积率和总户数，比只看户型图有用。某小区容积率3.5、总户数1800户，早晚电梯排队明显。
签约前核对三处数字：房产证建筑面积、合同套内面积、物业费计费面积。有的物业按建筑面积收，有的按套内收，单价差20%-30%。89平米按建筑面积2.8元/平米/月是249元，按套内68平米收则190元，一年差708元，问清楚再签。
