今年5月在成都看房，销售说“90平方米三房”，我掏出手机算：建筑面积90㎡，公摊按22%算，套内约70.2㎡；再扣墙体（约3%），实际使用面积68㎡左右。三个卧室分别9.8㎡、8.5㎡、7.2㎡，客厅加餐厅22㎡，厨房4.5㎡，卫生间3.8㎡，加起来55.8㎡，剩下12㎡是走廊和阳台。销售说的“得房率78%”对得上，但住进去会觉得每个房间都小一号。
容积率直接影响居住密度。同一个楼盘，容积率2.0的地块建18层，3.5的地块建33层。我对比了两个盘：A盘容积率2.2，楼间距45米，下午3点后排楼栋6层以下有阳光；B盘容积率3.8，楼间距28米，下午2点后排10层以下全阴影。价格上B盘每平米便宜1200元，90㎡总价差10.8万元，但采光和电梯等待时间差很多，B盘早高峰电梯等4—6分钟，A盘1—2分钟。
面积换算的实用公式：建筑面积=套内面积+公摊面积；公摊系数=公摊面积÷套内面积。我那套90㎡，公摊19.8㎡，套内70.2㎡，公摊系数28.2%。销售常说的“公摊22%”是公摊面积÷建筑面积，两种说法差6个百分点，签合同前问清口径。
容积率与居住体验的对照：容积率1.5以下多为洋房，2.0—2.5是小高层舒适区，3.0以上高层密集。我量过A盘的中心花园，1200㎡供480户使用，人均2.5㎡；B盘花园800㎡供1100户，人均0.7㎡，傍晚遛娃要排队等秋千。
常见错误：把“建筑面积单价”和“套内单价”混着比，A盘建筑面积单价1.85万元/㎡，套内单价2.37万元/㎡；B盘建筑面积1.73万元/㎡，套内2.16万元/㎡，实际套内差价只有2100元/㎡不是1200元；忽略阳台面积计算，半封闭阳台按一半面积算，全封闭按全面积，我那个盘阳台6㎡只算3㎡。
价格区间：成都主城区90㎡三房总价150—210万元，公摊20%—25%；容积率2.0的盘物业费3.2—4.5元/㎡/月，3.5的盘2.8—3.5元/㎡/月，但电梯维护费摊得更多。看房带卷尺量卧室净宽，主卧小于3.3米放1.8米床加两个床头柜就挤，这个数比看图纸直观。
步骤：①问公摊系数口径；②要套内面积和墙体厚度；③算每个房间净尺寸；④查容积率和楼间距；⑤下午3点实地看采光。
