今年五月陪朋友看房，中介说“50平米一居室”，进门感觉只够摆一张床和一张桌子。掏卷尺一量：卧室3.1米×3.4米约10.5平米，客厅3.6米×3.0米约10.8平米，厨房1.8米×2.2米约4平米，卫生间1.6米×2.0米约3.2平米，加阳台3平米，套内使用面积约31.5平米。所谓50平米是建筑面积，含公摊和墙体，两者差出十几平米很常见。
面积换算要看三个口径：建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积。建筑面积含公摊，套内建筑面积含墙体和阳台的一半，套内使用面积才是你真正能踩到的地。老小区公摊率约10%到15%，新高层可能到20%到25%。50平米建筑面积，套内使用面积落在32到40平米都算正常，低于30平米就要问清楚公摊构成。
容积率也影响居住感。一个小区占地1万平米、总建筑面积2万平米，容积率是2.0；同样占地建3万平米，容积率3.0。容积率越高，楼越密、公共空间越少。看房时问一句“容积率多少”，比只看样板间有用。绿化率30%和40%的差别，夏天体感很明显。
量房步骤不必复杂：第1步量每间房的长宽，记录到厘米；第2步算单间面积并标注门窗位置；第3步量层高，常见2.7到2.9米，低于2.6米会压抑；第4步看开间和进深比例，卧室开间小于2.7米放1.5米床加衣柜就挤。常见错误是只看样板间家具，样板间家具常做小一号，卷尺一量就露馅。
租金也要换算。月租4500元、建筑面积50平米，按使用面积35平米算，每平米使用面积月租约128.6元；另一套月租4200元、使用面积33平米，每平米约127.3元，看似便宜其实差不多。加上物业费每平米2到4元、取暖费按建筑面积收，账要一起算。
签合同前拍下水表电表底数，问清是按建筑面积还是使用面积计费。公摊大的房子物业费总价高，但单价未必高，别被“每平米便宜”带偏。带一把5米卷尺、一个激光测距仪更好，十分钟就能把关键尺寸记完。
