上周陪朋友看城南一个新盘，销售说89平方米三房，得房率78%。朋友问套内多大，销售含糊说“大概70平”。我拿户型图算：建筑面积89平方米×78%=69.4平方米套内，其中墙体占约5平方米，实际使用面积约64平方米。
得房率不是越高越好。同小区另一栋楼得房率82%，但公摊小意味着电梯厅窄、走廊短。对比来看，78%得房率的楼栋两梯四户，电梯厅宽2.4米；82%的楼栋两梯六户，电梯厅宽1.8米，早晚高峰等电梯更久。
面积换算还要看容积率。该地块占地3.2万平方米，总建筑面积8.96万平方米，容积率2.8。容积率越低住得越舒服，但同地段低容积率楼盘单价通常高8%到15%。这个盘均价1.8万元/平方米，隔壁容积率2.0的盘卖2.05万元/平方米。
步骤：1）问清建筑面积和得房率；2）相乘得套内面积；3）减墙体面积约5%到7%；4）对照户型图量每个房间净尺寸；5）算容积率=总建筑面积÷用地面积。
常见错误是把建筑面积当套内面积买家具。朋友按89平方米算，觉得客厅能放3米沙发，实际客厅净宽3.6米，放3米沙发后过道只剩0.6米，开门都费劲。后来量了净尺寸，选了2.6米沙发。
阳台面积也要注意。该户型阳台半封闭，按一半面积计入建筑面积，约4平方米。若封阳台，实际使用面积增加，但物业可能收封窗费，每平方米300到500元，一套下来约1500元。
最后算一笔账：89平方米总价160.2万元，按套内69.4平方米折算，实际使用面积单价约2.31万元/平方米。朋友原本觉得1.8万便宜，算完套内单价才冷静下来，又去对比了同价位二手房。
