南京河西一套二手房，中介说89平方米，总价420万元，折合每平方米4.72万元。后来查不动产权证，建筑面积86.2平方米，套内面积68平方米。按套内算，每平方米实际6.18万元，和最初的感觉差很多。
建筑面积、套内建筑面积、使用面积是三个数。建筑面积含公摊，套内建筑面积含墙体和阳台，使用面积才是真正能摆家具的面积。高层住宅公摊率常见20%到27%，洋房12%到18%。
第1步，让卖方出示不动产权证，看「建筑面积」和「套内面积」；第2步，问清公摊构成，电梯井、楼梯间、设备层各占多少；第3步，自己拿卷尺量主要房间净尺寸；第4步，用净面积反推得房率，低于70%要谨慎。
案例：同小区两套房，一套产证89平方米、得房率73%，另一套92平方米、得房率66%。前者套内65平方米，后者套内60.7平方米，面积大的反而更小，总价却高15万元。
容积率也影响居住体验。容积率2.0的小区，楼间距和绿化通常好于容积率3.5的小区。同样100平方米地块，容积率3.5能建350平方米房子，住的人多一倍。
价格区间参考：2024年二线城市主城区，公摊25%左右的高层，得房率多在72%到78%；同一板块，得房率每高5个百分点，折算单价相当于低3%到5%。
常见错误：把「赠送面积」当产权面积；只看样板间不看实体房；用「建筑面积单价」和「套内单价」混着比，越比越乱。签约前把三个面积写进补充协议，注明差异处理方式。
