2024年4月，深圳陈先生看中一套标注“实用面积80平方米”的二手房，签意向书后才发现房产证写的是建筑面积100平方米，公摊20平方米。两者单价差25%，总价差近80万元。套内面积和建筑面积不是一回事，买房前必须问清。
常见错误：把建筑面积当套内面积；把平方英尺当平方米；把“使用面积”当“套内面积”；忽略墙体面积。1平方米约10.764平方英尺，1000平方英尺约92.9平方米。香港、美国常用平方英尺，内地用平方米。
对比：建筑面积等于套内面积加公摊面积；套内面积等于使用面积加墙体面积；使用面积是真正能摆家具的面积。一套100平方米建筑面积的房子，套内常在75至85平方米，使用面积再少5至8平方米。得房率75%至85%属常见。
案例：2023年9月，北京王女士看中香港一套标注“建筑面积600平方英尺”的房源，折合约55.7平方米，套内约45平方米。她按内地习惯以为600平方米，闹了笑话。跨境看房先换算单位，再问得房率。
步骤：第1步，问清标注的是哪种面积；第2步，要房产证或合同复印件核对；第3步，平方英尺乘0.0929换平方米；第4步，算得房率等于套内除以建筑；第5步，按套内单价比较不同房源。五步把“看起来便宜”变成“真正便宜”。
价格区间：2024年深圳二手房每平方米5万至9万元，公摊多5平方米就是25万至45万元。同样总价，得房率80%比75%多出5平方米使用面积，按每平方米6万元算差30万元。数字摆出来，选房思路就清楚了。
容积率也相关：容积率等于总建筑面积除以用地面积。容积率3.0的小区比2.0更密，公摊和居住体验都不同。看房时问一句容积率，比只看样板间有用。
